Späť na zoznam noviniek

Silvia Špinderová M.Sc.: RAST CIEN NEHNUTEĽNOSTI, ZNIŽUJÚCE SA ÚROKOVÉ SADZBY. DÔVOD NA RADOSŤ ALEBO OBAVY Z PRASKNUTIA REALITNEJ BUBLINY?

1. decembra 2020

Už niekoľko rokov sa stretávame na finančnom trhu s novodobým športom – veštením z krištáľovej gule, kedy nastane, či nenastane hospodárska, finančná kríza a praskne realitná bublina. Veštby, resp. predpovede, o tom ako mala prasknúť už počas roku 2018, neskôr v roku 2019 bolo hneď niekoľko. V médiách sa predbiehali články o rôznych scenároch krízy. Niektorí hovorili o hospodárskej, iní dokonca až o finančnej kríze.

Asi vás sklamem, ale tvrdiť, že s istotou viem kedy realitná bublina praskne, by bolo čisté klamstvo. Ani tí najväčší ekonomickí odborníci nevedia podľa aktuálnych ekonomických ukazovateľov s istotou povedať kedy táto situácia nastane a ako presne bude prebiehať. Môžeme iba poukázať na témy, ktoré budú ovplyvňovať vývoj realitného trhu na Slovensku v nasledujúcich rokoch.

Ak sa vrátim v čase o rok späť, tak v tom období sme sa zamýšľali nad tým či príde alebo nepríde kríza. Na trhu bolo množstvo faktorov, ktoré nám hovorili o recesii. No neboli dôvody na paniku, pretože sme mali aj množstvo pozitívnych faktorov, ktoré nasvedčovali tomu, že krízy sa tak skoro nemusíme obávať.

Pri otázke kedy príde kríza som vždy odpovedala, že nie je ani tak dôležité kedy, ale to či sme na ňu pripravení.

Nikto z nás nepredpokladal a ani si nepamätám, žeby nám na školách hovorili o hrozbe pandémií a ich vplyvu na ekonomiku štátu. Jedno je ale isté, každé obmedzenie má svoj dopad aj v ekonomike.

Ekonomiku štátu prirovnávam ku chodu motora v aute. Ak jedna zo súčiastok v motore začne pracovať zle, dokonca prestane pracovať, má to vplyv na chod auta. Možno budeme vedieť ešte určitý čas fungovať, ale auto sa nám bude časom stále viac a viac poškodzovať.

 

Finančná alebo Hospodárska kríza?

Aký je medzi nimi rozdiel? Finančná kríza je súčasťou hospodárskej krízy, lepšie povedané jej následkom. Recesia je spojená s poklesom hospodárskej aktivity, následne zvyšovaním nezamestnanosti a rastúcou platobnou neschopnosťou nie len podnikateľských subjektov, ale aj obyvateľov. Čiže hospodárska kríza sa dostáva do bankového sektora, ktorý čelí problémom s neschopnosťou podnikov a obyvateľstva uhrádzať svoje záväzky. Na to aby vznikla finančná kríza je potrebné veľké množstvo zlyhaných úverov, ktoré by dokázali potopiť finančný sektor a k ním v obehu veľké množstvo peňazí. Vznik týchto kríz môže mať aj opačný priebeh, kedy môže najprv. vzniknúť finančná kríza v bankovom sektore a cez agregátny dopyt sa preliať do reálnej ekonomiky.

Oba priebehy sa vyskytli v histórií napr. počas globálnej krízy v roku 2008, kedy pôvod krízy bol na finančnom trhu a tak následne finančná kríza prerástla do hospodárskej. Táto kríza poškodila aj ekonomiku Slovenska a na Slovensku tak vznikla hospodárska kríza. No v tom období to naše hospodárstvo nezasiahlo tak aby vznikla finančná kríza.

 

Vládnuca Expanzívna monetárna politika

Vo svete už dlhodobo vládne expanzívna monetárna politika, ktorá prináša pozitíva, ale aj negatíva. Jeden z negatívov je aj inflácia. Podľa NBS „na Slovensku ceny vzrástli v októbri medziročne o 1,6 %. Za dočasným zrýchlením je vývoj cien potravín. Mierne vyššia bola čistá inflácia bez pohonných látok. Výrazné spomaľovanie cien potravín sa po štyroch mesiacoch zastavilo. Prispel k tomu októbrový rast cien zeleniny a výrobkov z múky. Avšak v ďalšom období očakávame na základe klesajúcich cien agrokomodít a slabého rastu miezd oslabovanie dynamiky cien potravín približne do polovice roka 2021.“

 

Jedna z reakcií na začínajúcu recesiu zo strany Európskej centrálnej banky prišla 12. septembra 2019, kedy prvým opatrením rozhodla o stimulačnom balíku pre ekonomiku. Následne ohlásila nové stimulačné opatrenia na jej podporu. Depozitnú úrokovú sadzbu znížila na mínus 0,5 %. Je to sadzba za ktorú si Európska centrálna banka je ochotná požičať peniaze od komerčných bánk. To znamená, že banky si za svoje vklady zaplatia. Týmto krokom Európska centrálna banka motivuje banky k požičiavaniu väčšieho množstva peňazí. Ďalej ohlásila nákup dlhopisov v hodnote 2,0 mild. Eur od prvého novembra 2019. Taktiež zmenila podmienky programu dlhodobých operácií TLTRO III, prostredníctvom ktorého poskytuje bankám dlhodobé úvery, kde zmiernila podmienky splácania.

Ide o takzvané kvantitatívne uvoľňovanie, ktoré je najsilnejším nástrojom menovej politiky ECB. Ďalším opatrením bolo zavedenie dvojstupňového systému v politike záporných sadzieb. Bolo to opatrenie pre komerčné banky, ktoré malo kompenzovať dopady záporných úrokov. Otázkou je: neprišli tieto opatrenia priskoro?

V roku 2020 výsledky zasadnutí Európskej centrálnej banky priniesli nové opatrenia:

  • Ponechanie úrokových sadzieb
  • Zníženie kapitálových požiadaviek pre bankový sektor
  • Oznámenie nového kola dlhodobých LTRO úverov, ktoré sú úročené depozitnou sadzbou - 0,5 %
  • Zvýšený nákup dlhopisov

Budúci vývoj ekonomiky nevyzerá pozitívne, preto Európska centrálna banka chce v decembri tohto roka pristúpiť na ďalšie uvoľnenia v rámci PEPP (program pandémie núdzových nákupov ECB, ktorý bol prvýkrát zavedený v marci.)

 

Dych berúce znižovanie úrokových sadzieb hypotekárnych úverov

Na trhu sa týmito opatreniami zvýši objem peňazí aj prostredníctvom komerčných bánk. Preto v poslednom období môžeme sledovať pokles úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch. Do procesu prirodzene vstupuje konkurenčný boj a výsledkom sú úrokové sadzby pohybujúce sa pod 1 % na 3, 5 a pri 7, 10 ročných fixáciách nad 1%. V nasledujúcom grafe a tabuľke je znázornený vývoj úrokových sadzieb úverov domácností na nehnuteľnosti od roku 2008.

 

Zadlžujúce sa Slovenské obyvateľstvo

Celkový dlh slovenského obyvateľstva v 3. štvrťroku 2020 presiahol hodnotu 32 miliárd eur.

Tým, že sa znižujú úrokové sadzby na hypotekárnom trhu, zvyšuje sa dopyt po možnosti získať lacné finančné prostriedky zo strany obyvateľstva. Zároveň stúpa dopyt po nehnuteľnostiach. Apetít Slovákov vlastniť svoju nehnuteľnosť spôsobuje nie len rast cien nehnuteľností, ale aj zvyšovanie množstva ponúkaných nehnuteľností prostredníctvom výstavby.

Z toho vyplýva, že pokiaľ budú do ekonomiky prúdiť peniaze realitná bublina bude narastať.

 

 Ako bublina praskne?

Pojmom „prasknutie realitnej bubliny“ je nazývaná situácia kedy ceny nehnuteľnosti plynulo rastú, no prídu do bodu kedy prudko klesnú.

To znamená, že napr. ak cena bytu je dnes 100 000,- eur po roku sa jej cena môže znížiť o 15 %, čiže na hodnotu 85 000,- eur.

To kedy konkrétne príde k poklesu cien nehnuteľností je ťažko odhadnúť a neexistuje na to ani žiadny vzorec, podľa ktorého by sme vedeli toto obdobie určiť. Pokles cien závisí aj od iných externých faktorov, ktoré ovplyvňujú to, ako sa darí našej ekonomike.

Ak sa pozrieme na vývoj cien nehnuteľností v minulosti, zistíme, že kríza prichádzala cyklicky. Keď sme sa pred rokom zamýšľali nad touto otázkou, mohli sme s určitou štatistickou pravdepodobnosťou predpokladať, kedy sa môže cyklus znovu zopakovať a nastane obdobie recesie. No nie je to pravidlom a nie každá recesia prejde do krízy. Na finančnú krízu je potrebné veľké množstvo zlyhaných úverov, ktoré by dokázali potopiť finančný sektor a k ním v obehu veľké množstvo peňazí. Jedno bolo vždy isté, a to že budúcnosť prekvapí. A prekvapila...

Prasknutie realitnej bubliny, čiže zníženie cien nehnuteľností, prinesú starosti nie len tým, ktorí plánujú predaj svojej nehnuteľnosti, ale aj vlastníkom nehnuteľností, ktorí plánujú v budúcnosti refinancovanie svojho hypotekárneho úveru či už počas fixácie úrokovej sadzby alebo po nej. V tom prípade prichádza otázka, ako môžeme zvýšiť hodnotu svojej nehnuteľnosti o niekoľko percent a tým získať výhodu.

 

 Ceny nehnuteľnosti v poslednom štvrťroku

Ako uvádza Národná banka Slovenská „Ceny nehnuteľností na bývanie medzištvrťročne narástli o 3,5 %. Medziročné tempo rastu dosiahlo hodnotu 11,8 %. Medziročný aj medzikvartálny rast zotrvali na približne rovnakých hodnotách ako v druhom štvrťroku. Priemerná cena bývania v 3. štvrťroku 2020 vzrástla medzikvartálne o necelých 61 EUR/m2 na hodnotu 1792 EUR/m2. Najvýraznejšie k rastu prispel tradične Bratislavský kraj. Jediný negatívny príspevok evidujeme v rámci Trnavského kraja. Rozklad medziročného rastu (graf 4) indikuje, že na celkovom tempe rastu cien nehnuteľností na bývanie sa podieľal medziročný rast cien bytov vo vyššej miere než rast cien domov.“

Ďalej NBS poukazuje na to, že „vo väčšine regiónov ceny nehnuteľností v porovnaní s minulým štvrťrokom rástli. Najvyšší medzištvrťročný rast pozorujeme v Banskobystrickom kraji (13 %), ktorý v minulom štvrťroku zaostával. Naopak, po prudkom raste v druhom štvrťroku sa dynamika cien v Košickom kraji výrazne spomalila (5 %). Pokles bol zaznamenaný v Trnavskom kraji (-0,8 %). V absolútnom vyjadrení je priemerná cena bývania s odstupom tradične najvyššia v Bratislavskom kraji (2360 EUR/m2), čo zodpovedá medzikvartálnemu rastu 3,9 %. Ak sa na vývoj cien budeme pozerať z medziročného hľadiska, v kladných číslach budú všetky kraje. Najvyšší medziročný rast si zachoval Košický kraj1 (35 %), po ktorom nasleduje Banskobystrický (25%).“

 

Kde sa ceny nehnuteľností momentálne nachádzajú a ako je na tom realitná bublina?

 Národná banka Slovenská na hodnotenie vývoja priemernej ceny bývania a priemernej hodnoty ceny bytov používa Kompozitný index, ktorý je založený na pomerových ukazovateľoch (reálna cena bývania, cena/príjem, cena/nájom, úvery na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností, objem výstavby bytových budov/HDP). V 3. štvrťroku 2020 sa krivka kompozitného indexu nachádza v pásme rizika (viď nasledujúca schéma). V porovnaní s predchádzajúcim rokom sa zvýšila.

Podľa Národnej banky Slovenska Najvýraznejší záporný efekt na kompozitný index vykazuje pomer úverov na bývanie k disponibilnému príjmu. Keď úvery rastú neúmerne rýchlejšie v porovnaní s disponibilným príjmom (čo znamená, že pomerový ukazovateľ rastie), považujeme to za indikátor prehrievania. V predchádzajúcom štvrťroku dosiahol pomer najvyššiu hodnotu za posledných niekoľko rokov. V 3. kvartáli predpokladáme miernejší rast úverov a zároveň obnovenie rastu disponibilného príjmu – efekt pomerového ukazovateľa musí byť teda logicky nižší. Negatívne pôsobil aj pomer ceny k nájomnému. Nájomné bývanie chápeme ako alternatívu k bývaniu vo vlastnom - čím je nájomné bývanie lacnejšie, tým vyššia je relatívna cena bývania v zakúpenej nehnuteľnosti. Z grafu 10 je vidieť, že nájomné v 3. štvrťroku síce pokleslo, avšak v podstatne menšej miere než naposledy.“

 

 Aj napriek signálom ochladenia trhu nehnuteľností na Slovensku je tento trh pomerne aktívny.

 Všetko so všetkým súvisí. Každá udalosť v ekonomike má svoje odôvodnenie vzniku, ale aj následný vplyv na jednotlivé trhy a ich vývoj.

Ako som už spomínala na začiatku mojim názorom je, že nie je ani tak dôležité kedy bublina praskne a nastane kríza, ale to ako na ňu pripravíme svoje finančné portfólio. Preto je v prvom rade úlohou finančných agentov/finančných sprostredkovateľov učiť klientov finančnej gramotnosti, upozorňovať ich na prípadné riziká a starať sa komplexne o ich finančné portfólio tak, že budú pripravení na všetky riziká, vrátane toho, že kríza nastane. Preto naši klienti nemusia mať poznatky o funkciách hlavných trhov, ani stráviť čas sledovaním ekonomických ukazovateľov a rozlišovať pravdivé a nepravdivé správy v médiách. Stačí keď majú svojho špecialistu, ktorý im vie poradiť a upozorniť na prípadné riziká. Nie je potrebné mať iba informácie a správy, ale ich vedieť aj efektívne využívať.

Klienti by pri zadlžovaní nemali zabúdať na bezpečnú tvorbu rezerv a na zabezpečenie svojho príjmu v prípade životných rizík. Produkty v portfóliu musia byť navzájom komplexne zohraté.

 

Silvia Špinderová M.Sc., Consultant DELUVIS

© Copyright 2017 - DELUVIS - All Rights Reserved
IS MAKLÉRIIS MAXX
envelope-omap-markerphone linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram