NAŠE SLUŽBYNovinkyOnline poistenieKontakt
< Späť na zoznam noviniek 

Ako z bývania maximalizovať osobné bohatstvo?

24 apr 2018

Ing. Peter Janušek,  Portfólio manager Arca Brokerage House

O financovaní kúpy nehnuteľnosti sa už napísalo veľa novinových článkov. Väčšina pohľadov však vychádza len z explicitných nákladov a tie alternatívne ostávajú nepovšimnuté. Vo svojom modeli uvažujem o ekonomických nákladoch, teda nie len explicitných, ale aj implicitných.   

Pri tvorbe modelu vychádzam z určitých predpokladov, ktoré odzrkadľujú historický vývoj. Slabou stránkou modelu je preto vysoká citlivosť na zvolené vstupné premenné. V rozličných scenároch tak môže dávať inú odpoveď na optimálne riešenie. Cieľom je preto skôr poukázať na alternatívny pohľad a logiku modelu a nie polemizovať nad vstupnými veličinami. Nevyhnutným predpokladom je, že rozhodovanie prebieha na úrovni racionálneho človeka. To znamená, že netrpí behaviorálnymi zaujatiami a má neutrálny postoj k riziku.

Model sa snaží nájsť odpoveď na otázku: Ako financovať potrebu bývania tak, aby sa po tridsiatich rokoch maximalizovalo osobné bohatstvo?

 

 

Alternatívy:

  • Kúpa nehnuteľnosti za hotovosť (A1).
  • Hotovosť sa investuje a nehnuteľnosť na bývanie sa prenajme (A2).
  • Hotovosť sa investuje a nehnuteľnosť na bývanie sa financuje úverom - hypotékou (A3).

Predpoklady:

cena nehnuteľnosti v čase T0 €    100 000,00
vlastná hotovosť €    100 000,00
čas (v rokoch) 30
zhodnotenie investície (p.a.) 7,0%
úroková sadzba - HÚ (p.a.) 4 %
fond údržby vlastnej nehnuteľnosti € 104,17
rast ceny nehnuteľnosti (p.a.) 0,25% + inflácia
mesačná splátka - HÚ € 477,42
mesačné nájomné – podnájom (komplet) € 550,00
rast ceny podnájmu (p.a.) 2,25%
mesačne náklady energie, voda,… € 180,00

 

V modeli predpokladám, že voľná hotovosť sa investuje do trhu – investovateľné aktíva, ktorých proxy je globálny akciový index a prinesie nominálnu ročnú výkonnosť sedem percent. Efektívna úroková miera úveru je za celé obdobie 4% p.a. a mesačná splátka 477,42 EUR. Fond údržby na úrovni 104,17 EUR mesačne. (Vychádza z ceny nehnuteľnosti a predpokladanej životnosti väčšiny panelových domov 80. rokov). Nominálny rast ceny nehnuteľnosti 0,25% + miera inflácie. Nájomné v prvom mesiaci 550 EUR (vrátane energií). Mesačné náklady na energie, vodu,... 180 EUR mesačne. Nominálny ročný rast nájomného a energií je 2,25%. Miera inflácie 2% p.a. Pri mesačných investíciách predpokladám, z dôvodu transakčných nákladov, výnos trhu mínus 50 bps.

Vo všetkých alternatívach je potreba bývania splnená. Aby sme však zabezpečili aj rovnaký životný štandard, treba pre všetky možnosti zabezpečiť rovnaký disponibilný príjem. To dosiahneme presunutím rozdielu medzi A3 (najvyšší cash outflow) a A1, respektíve A2 do pomyselného investičného účtu. V prípade A1 tak môžeme mesačne sporiť (investovať) o 477,42 EUR viac a A2 o 211,58 EUR viac oproti alternatíve A3. Mesačný peňažný výdaj je tak vo všetkých prípadoch 761,59 EUR (477,42 EUR + 180 EUR + 104,17 EUR).

Bohatstvo po 30 rokoch:

A1:

cash kúpa
kúpa bytu v hotovosti v čase T0: 100 000 €
hodnota nehnuteľnosti v čase T30 194 939,34 €
hodnota pravidelnej investície v čase T30 528 106,34 €
Bohatstvo 723 045,68 €

 

V prvom prípade sa za hotovosť 100-tisíc EUR kúpi vlastná nehnuteľnosť v hodnote 100-tisíc EUR. S prihliadnutím na ročný rast hodnoty nehnuteľnosti bude hodnota nehnuteľnosti v čase T30 194 939,34 EUR. Investoval sa ušetrený rozdiel medzi cash flow v A3 (pri zachovaní mesačného výdaju 761,58 EUR), t.j. 477,42 EUR. Berieme do úvahy, že mesačná investícia sa zvyšovaním mesačných nákladov na údržbu a energie postupne znižuje. Investícia má v čase T30 hodnotu 528 106,34 EUR. Osobné bohatstvo v tomto prípade je 723 045,68 EUR (hodnota nehnuteľnosti a investície).

A2:

investícia trh 100k + rent
hodnota jednorazovej investície v čase T30 811 649,75 €
hodnota pravidelnej investície v čase T30 155 438,34 €
Bohatstvo 967 088,08 €

 

V druhom príklade investujeme jednorazovo vlastnú hotovosť 100-tisíc EUR v čase T0  a pravidelne čiastku odpovedajúcu rozdielu medzi cash flow v A3 a mesačným podnájmom 550 EUR, t.j. 211,58 EUR, ktorá sa ale postupom času a zvyšovaním podnájmu postupne znižuje. Po 30. rokoch jednorazová investícia dosiahne hodnotu 811 649,75 EUR a pravidelné mesačné investície kumulovane hodnotu 155 438,34 EUR. Osobné bohatstvo bude spolu 967 088,09 EUR.

A3:

investícia trh 100k + hypo
hodnota jednorazovej investície v čase T30 811 649,75 €
hodnota vlastnej nehnuteľnosti v čase T30 194 939,34 €
Bohatstvo 1 006 589,09 €

 

V treťom príklade investujeme vlastnú hotovosť 100-tisíc EUR a na kúpu nehnuteľnosti si vezmeme hypotekárny úver 100-tisíc EUR. Investícia prinesie hodnotu 811 649,75 EUR. Mesačne budeme splácať poplatok za hypotekárny úver 477,42 EUR a poplatky za údržbu a energie, takže nebudeme mať rezervu na pravidelné investovanie. Osobné bohatstvo v alternatíve A3 je 1 006 589,09 EUR.

Príklady sú len ilustračné a pri zmenených predpokladoch môžu byť výsledky výrazne odlišné.  Z hľadiska optimálneho riešenia môže byť nápomocná citlivostná analýza. Nasledujúca tabuľka  prepočítava bohatstvo vzhľadom na zmenu ekonomických podmienok. Zjednodušene sa dá povedať, že pri extrémne nízkych úrokových sadzbách, avšak po celú dobu hypotekárneho úveru, je optimálna voľba vziať si úver na financovanie bývania. So vzrastajúcou výnosovou mierou z investície rastie hodnota majetku najviac v prípade financovania bývania prostredníctvom podnájmu. Preto, ak je nejaký jednotlivec schopný dosahovať relatívne vysokú mieru návratnosti, je pre neho voľba nájmu optimálna. V kombinácii vysokých úrokových mier a zároveň nízkych príjmov z investície sa javí byť optimálna voľba kúpa nehnuteľnosť v hotovosti.

 

Efektívna miera HÚ p.a. Výnos z investície p.a. Bohatstvo Mesačný outflow
Hotovosť (A1) Podnájom (A2) HÚ (A3)
3% 3%     420 652 €     279 353 €     440 623 € 705,77 €
6%     580 122 €     675 017 €     797 197 €
9%     890 883 €  1 628 143 €  1 667 997 €
4% 3%     450 532 €     309 233 €     440 623 € 761,58 €
6%     631 111 €     726 006 €     797 197 €
9%     983 011 €  1 720 271 €  1 667 997 €
5% 3%     482 336 €     341 037 €     440 623 € 820,99 €
6%     685 386 €     780 281 €     797 197 €
9%  1 081 074 €  1 818 334 €  1 667 997 €

 

 

 

 

 

KOntakty

Plynárenska 7/A,
821 09 Bratislava, 
Slovensko
info@deluvis.sk
Naši partneriAktuálne projektyDivízia EXCLUSIVEOnline poistenie

Máte otázky?

Kontaktujte nás
© Copyright 2017 - DELUVIS - All Rights Reserved
IS MAKLÉRIIS MAXXInformácie o spracúvaní osobných údajov
envelope-omap-markerlinkedin-squaretwitterfacebookgoogle-plusmenu